Οι νέες προδιαγραφές για ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης αποκτούν πλέον δεσμευτικό χαρακτήρα από την 1η Οκτωβρίου 2025, καθώς ο Νόμος 5170/2025 καθορίζει με σαφήνεια τις υποχρεώσεις που πρέπει να τηρούν όλοι οι ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων στην Ελλάδα. Η νέα νομοθεσία θέτει αυστηρό πλαίσιο ασφαλείας και λειτουργικότητας, με σκοπό τη διασφάλιση της ποιότητας διαμονής και την ενίσχυση της εμπιστοσύνης των επισκεπτών για κάθε ακίνητο που μισθώνεται βραχυχρόνια.

Η θέσπιση προδιαγραφών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης περιβαλλοντική κατάταξη καταλυμάτων απλούστευση διαδικασίας ίδρυσης τουριστικών επιχειρήσεων ειδικότερες διατάξεις ελέγχου και ενίσχυσης πλαισίου τουριστικών υποδομών αποτελεί τον πυρήνα του Νόμου 5170/2025, ο οποίος εισάγει ένα πιο οργανωμένο και ασφαλές περιβάλλον για τους ιδιοκτήτες, τους διαχειριστές και τους επισκέπτες. Με την εφαρμογή αυτών των μέτρων, το θεσμικό πλαίσιο εναρμονίζεται με τις σύγχρονες ανάγκες του τουρισμού στην Ελλάδα, ενισχύοντας τόσο τη νομιμότητα όσο και την ποιότητα των παρεχόμενων υπηρεσιών, ενώ παράλληλα θέτει τις βάσεις για μια βιώσιμη και ανταγωνιστική τουριστική ανάπτυξη.

Παρακάτω παρουσιάζονται αναλυτικά τα βασικά σημεία που οφείλει να γνωρίζει κάθε οικοδεσπότης διαχειριστής ακινήτου ώστε να συμμορφωθεί με τις νέες απαιτήσεις και να αποφύγει τυχόν κυρώσεις.

Σύμφωνα με το Άρθρο 3 του Νόμου 5170/2025, οι υποχρεωτικές προδιαγραφές για ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα είναι οι εξής:

Χώρος κύριας χρήσης κατοικίας

Το ακίνητο πρέπει να είναι χώρος κύριας χρήσης κατοικίας (όχι αποθήκη, βοηθητικός χώρος ή ημιυπόγειο χωρίς άδεια). Βεβαιώσου ότι έχεις σωστή άδεια και χρήση γης, και ότι οι χώροι που νοικιάζεις είναι καταχωρημένοι ως κύριας χρήσης. Αν έχεις αμφιβολία, ζήτησε βεβαίωση από μηχανικό ή έλεγξε την οικοδομική άδεια/τακτοποίηση. Αν γίνει αλλαγή χρήσης, κινδυνεύετε με πρόστιμο.

Φυσικός φωτισμός, αερισμός & κλιματισμός

Κάθε δωμάτιο πρέπει να διαθέτουν φυσικό φωτισμό αερισμό και κλιματισμό. Παράθυρα σε κάθε υπνοδωμάτιο. Εξαεριστήρας σε χώρους χωρίς παράθυρα. Κλιματισμός σε λειτουργία. Στην προβολή σου ανέφερε «fully ventilated & air-conditioned», διότι ενισχύει την εμπιστοσύνη.

Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου

Βεβαίωση ότι η ηλεκτρολογική εγκατάσταση είναι ασφαλής. Ζήτησε από αδειούχο ηλεκτρολόγο έλεγχο στον πίνακα, τις γειώσεις και τις πρίζες. Κράτα ένα αντίγραφο του πιστοποιητικού σε ψηφιακή μορφή, για άμεση πρόσβαση σε περίπτωση ελέγχου.

Ασφάλιση αστικής ευθύνης

Υποχρεωτική κάλυψη για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν κατά τη διαμονή των επισκεπτών. Ζήτησε ειδικό ασφαλιστήριο συμβόλαιο για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Αναζήτησε προγράμματα που καλύπτουν και ζημιές σε κοινόχρηστους χώρους (π.χ. πολυκατοικία).

Πυροσβεστήρες & ανιχνευτές καπνού

Εξοπλισμός πυρασφάλειας. Πυροσβεστήρας σε κουζίνα ή κεντρικό σημείο. Ανιχνευτές καπνού σε υπνοδωμάτια και διάδρομο. Δώσε οδηγίες στους επισκέπτες για το πού βρίσκεται ο πυροσβεστήρας και πώς να τον χρησιμοποιήσουν σε περίπτωση ανάγκης. Επίσης, σημείωσε σε ποια σημεία υπάρχουν ανιχνευτές καπνού, για να νιώσουν ασφάλεια.

Ρελέ διαρροής

Προστασία των επισκεπτών από ηλεκτροπληξία. Ζήτησε από τον ηλεκτρολόγο να ελέγξει αν υπάρχει και λειτουργεί σωστά. Συνδύασέ το με την υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου για ολοκληρωμένο έλεγχο.

Σήμανση εξόδων διαφυγής

Ορατές πινακίδες «Exit» σε χώρους με πολλαπλές εξόδους. Ιδιαίτερα σημαντικό σε πολυκατοικίες ή βίλες. Δημιούργησε ένα απλό σχεδιάγραμμα διαφυγής και τοποθέτησέ το σε εμφανές σημείο.

Φαρμακείο πρώτων βοηθειών

Βασικός εξοπλισμός για μικροτραυματισμούς. Είδη πρώτων βοηθειών, όπως γάζες, αντισηπτικά, ψαλίδι, επίδεσμοι. Πρόσθεσε οδηγίες χρήσης στα Αγγλικά (ή και άλλες γλώσσες).

Πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης

Βεβαίωση ότι στο κατάλυμα έχει γίνει εφαρμογή μυοκτονίας/απεντόμωσης από αδειοδοτημένο συνεργείο. Άν διαθέτεις το ακίνητο σου με βραχυχρόνια μίσθωση, προγραμμάτισε απεντόμωση/μυοκτονία πριν την έναρξη κάθε σεζόν. Κράτα ένα αντίγραφο από το πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης σε ψηφιακή μορφή, για άμεση πρόσβαση. Οι επισκέπτες μπορούν να τα δουν και να νιώσουν περισσότερη ασφάλεια στη διαμονή τους.

Οδηγός με αριθμούς έκτακτης ανάγκης

Οι επισκέπτες να έχουν άμεση πρόσβαση σε βασικούς αριθμούς (112, αστυνομία, νοσοκομείο). Δημιούργησε οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης στα ελληνικά και αγγλικά, σε έντυπη ή ψηφιακή μορφή. Μπορείς να προσθέσεις και δικούς σου (π.χ. γιατρό, ταξί). Οι επισκέπτες έχουν έτσι άμεση πρόσβαση σε αυτές τις πληροφορίες οποιαδήποτε στιγμή, κατευθείαν από το κινητό τους.

Τι αλλάζει με τον Νόμο 5170/2025;

Ο Νόμος 5170/2025 φέρνει ένα νέο πλαίσιο λειτουργίας για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα. Τα βασικά σημεία που επηρεάζουν τους ιδιοκτήτες και διαχειριστές είναι:

1. Υποχρεωτικές προδιαγραφές ασφαλείας (Άρθρο 3)
   Όλα τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να πληρούν υποχρεωτικές προδιαγραφές (ασφάλιση, ηλεκτρολογική ασφάλεια, πυρασφάλεια, οδηγός έκτακτης ανάγκης κ.ά.), οι οποίες ισχύουν από 1 Οκτωβρίου 2025.
2. Έλεγχοι & συνεργασία με τις αρχές
   Οι έλεγχοι γίνονται από το Υπουργείο Τουρισμού και την ΑΑΔΕ, με ειδοποίηση τουλάχιστον 10 ημερών. Ο οικοδεσπότης είναι υποχρεωμένος να επιτρέψει πρόσβαση και να συνεργαστεί. Διαφορετικά, επιβάλλεται πρόστιμο.
3. Πρόστιμα & επανέλεγχος
   Τα πρόστιμα ξεκινούν από 5.000€ και μπορούν να φτάσουν τα 20.000€, με κλιμάκωση σε επανέλεγχο εντός 12 μηνών.
4. Δυνατότητα μελλοντικών αλλαγών (Άρθρο 5)
   Με Κοινή Υπουργική Απόφαση μπορούν να τροποποιηθούν ή να εξειδικευθούν οι προδιαγραφές και η διαδικασία ελέγχου. Αυτό σημαίνει ότι όλοι οι οικοδεσπότες πρέπει να παραμένουν ενημερωμένοι.
5. Περιβαλλοντική κατάταξη καταλυμάτων (Άρθρο 4)
   Εισάγεται νέο σύστημα περιβαλλοντικής βαθμολόγησης, που αφορά κυρίως ξενοδοχεία και οργανωμένα τουριστικά καταλύματα, αλλά δείχνει την κατεύθυνση για πιο “πράσινη” φιλοξενία στο μέλλον.
6. Απλούστευση διαδικασιών στον τουρισμό
   Ο νόμος προβλέπει μέτρα για πιο εύκολη αδειοδότηση τουριστικών επιχειρήσεων, χρήσιμα για όσους διαχειρίζονται πολλά καταλύματα και θέλουν να περάσουν σε πιο επαγγελματικό καθεστώς.

Μπορείτε να διαβάσετε αναλυτικά τον Νόμο 5170/2025 (ΕΔΩ).

Διαδικασία ελέγχου στις προδιαγραφές για ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης

• Προειδοποίηση ≥10 ημέρες: ενημερώνεσαι ότι θα γίνει έλεγχος.
• Άφιξη κλιμακίου με ταυτότητα & έγγραφη εντολή.
• Έλεγχος εγγράφων: Ασφάλιση, ΥΔ Ηλεκτρολόγου, Πιστοποιητικό απεντόμωσης, Απόδειξη συντήρησης πυροσβεστήρων
• Έλεγχος εξοπλισμού & υποδομών: RCD, ανιχνευτές καπνού, πυροσβεστήρες, Σήμανση εξόδων διαφυγής, Φαρμακείο, Οδηγός με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης

Για να αποφύγεις το άγχος ενός ελέγχου, να έχεις όλα τα έγγραφα οργανωμένα για να μπορείς να τα δείξεις άμεσα σε κάθε έλεγχο:

• Ασφάλιση αστικής ευθύνης
• Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου
• Πιστοποιητικό απεντόμωσης/μυοκτονίας
• Απόδειξη συντήρησης πυροσβεστήρων
• Λίστα φαρμακείου
• Οδηγός με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης (GR/EN)

Πρόστιμα (Άρθρο 3, παρ. 5–6)

Τι μπορεί να φέρει άμεσα πρόστιμο:

• Δεν επιτρέπεις πρόσβαση στο ακίνητο.
• Λείπει έστω μία προδιαγραφή (ασφάλιση, ανιχνευτές, RCD κ.λπ.).
• Δεν συμμορφώθηκες σε υποχρέωση που διαπιστώθηκε σε προηγούμενο έλεγχο.

Πρόστιμα:

• Παράβαση 1η φορά: Πρόστιμο 5.000 €
• Παράβαση 2η φορά (εντός 12 μηνών): Πρόστιμο 10.000 €
• Παράβαση 3η & επόμενες: Πρόστιμο 20.000 €
• Επανέλεγχος: Αν εντός 12 μηνών διαπιστωθεί νέα παράβαση, το πρόστιμο διπλασιάζεται. Στην επόμενη, τετραπλασιάζεται.

Η νέα νομοθεσία ενσωματώνει κρίσιμες λεπτομέρειες για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, δίνοντας έμφαση στη διασφάλιση ότι τα ακίνητα που μισθώνονται βραχυχρόνια αποτελούν χώρους κύριας χρήσης, διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό, καθώς και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής. Επιπλέον, καθίσταται υποχρεωτική η ύπαρξη τηλεφώνων πρώτης ανάγκης, καθώς και πιστοποιητικού μυοκτονίας και απεντόμωσης φαρμακείο, που πρέπει να ανανεώνεται τακτικά.

Όσον αφορά τα οικονομικά και συμβατικά ζητήματα, προβλέπεται ότι σε περίπτωση ακύρωσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης, βάσει πολιτικής ακύρωσης προβλέπεται καταβολή ποσού μισθώματος από τον μισθωτή μέχρι τις ημερομηνίες που ορίζει το σύστημα, όπως για παράδειγμα μήνα από την ακύρωση ή του επόμενου μήνα από από τη σχετική δήλωση.

Παράλληλα, υποβάλλεται αρχική δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από τον μήνα διαμονής, μέσω του μητρώου ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής της ΑΑΔΕ, ώστε να διασφαλίζεται η τήρηση όλων των ειδικότερων διατάξεων ελέγχου και ενίσχυσης του πλαισίου τουριστικών υποδομών. Τέλος, είναι απαραίτητη η ασφάλιση αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που ενδέχεται να συμβούν κατά τη διαμονή, διαμορφώνοντας έτσι ένα ολοκληρωμένο πλαίσιο προστασίας για ιδιοκτήτες, διαχειριστές και επισκέπτες.

Αν δραστηριοποιείστε στο χώρο της βραχυχρόνιας μίσθωσης και θέλετε να εξασφαλίσετε τις προδιαγραφές ακινήτων, τη νομιμότητα και την προστασία σας απέναντι στην εφορία, επικοινωνήστε μαζί μας. Ως έμπειροι λογιστές, διαχειριζόμαστε με συνέπεια κάθε δήλωση και σας καθοδηγούμε υπεύθυνα στις υποχρεώσεις που απορρέουν από τις μισθώσεις Airbnb και Booking και ακινήτων που μισθώνονται βραχυχρόνια.

Ενημερωθείτε για τις υπηρεσίες μας σχετικά με τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης στον ακόλουθο σύνδεσμο (ΕΔΩ)

Στο λογιστικό γραφείο ForoLink – Καλογερά Βασιλική είμαστε δίπλα σου με απλές και ξεκάθαρες λύσεις για κάθε σου λογιστική και φορολογική ανάγκη.

Επικοινώνησε σήμερα μαζί μας. Θα χαρούμε να σε εξυπηρετήσουμε:

6988800566
kalofintax@gmail.com
Αποστολοπούλου 64, Κάτω Χαλάνδρι

Ο λογιστής σου προσιτά και υπεύθυνα, στην Αθήνα και Online Πανελλαδικά!

Συνδέσου μαζί μας και ενημερώσου εύκολα & αξιόπιστα, σε:

Facebook | Instagram | YouTube | TikTok | Viber | WhatsApp

The post Οι νέες προδιαγραφές για ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα από 1 Οκτωβρίου 2025 first appeared on Forolink.gr.